Le bail rural

Contexte règlementaire

L’arrêté d’application de la loi du pays n°2016-11 du 7 juillet 2016 portant création du code agricole et pastoral de Nouvelle-Calédonie et relative aux baux ruraux a été adopté par le gouvernement le 16 mai 2017, sur proposition de la commission consultative des baux ruraux.
Il définit les conditions de mise en œuvre du fermage, à travers un contrat-type de bail rural et un barème pour la fixation des loyers des terres agricoles, des bâtiments d’exploitation et des bâtiments d’habitation.

Commission consultative des baux ruraux (CCBR)

Créée par la délibération n°218 du 29 décembre 2016, la commission consultative des baux ruraux (CCBR) est placée sous l’autorité du gouvernement de la Nouvelle-Calédonie. Elle est composée de 19 membres, 11 représentants institutionnels et 8 professionnels.
Les membres siégeant intuitu personae à la CCBR ont été désignés par le Congrès de la Nouvelle-Calédonie par délibération n°57/CP du 17 février 2017 ainsi que par le gouvernement de la Nouvelle-Calédonie par arrêté n°2017-597/GNC du 14 mars 2017.
Cette commission est consultée pour toute question relevant des baux ruraux. Réunie la première fois le 26 avril 2017, la commission consultative des baux ruraux a examiné le projet de contrat-type de bail rural ainsi que la proposition de barème pour la fixation des loyers de fermage, sur la base des travaux préalables conduits depuis 2016 avec les professionnels de l’agriculture. À l’unanimité, elle a rendu un avis positif.

Contrat-type

Le modèle de contrat-type fixe les clauses et conditions à faire figurer au contrat pour que le bail puisse être qualifié de « bail rural » et être éligible aux mesures prévues par la loi du pays n° 2016-19 du 31 décembre 2016 portant diverses mesures fiscales incitant à la conclusion de baux ruraux.
Son contenu comprend la désignation des parties (preneur et bailleur), la désignation des lieux (commune, lieu-dit, référence cadastrale, superficie), et leur destination (type d’activité agricole qui sera exercé), la durée du bail, le montant et paiement du loyer, l’état des lieux, les conditions générales, la possibilité de définir des conditions particulières et les formalités d’enregistrement.
Une notice explicative accompagne le modèle de contrat-type. Un modèle d'état des lieux y est annexé.

Barème

Le barème encadre la valeur locative des terres (en fonction de l’accès à l’eau, de l’antériorité des cultures, de l’étendue des parcelles…), des bâtiments d’exploitation et des bâtiments d’habitation, pour chacune des composantes du bail rural, en fixant des montants minima et maxima à respecter pour déterminer le montant du loyer dû par le preneur.
Ces barèmes ont été élaborés selon le principe qu’ils devaient être facilement appropriables par les parties, sans la nécessité d’avoir recours à une assistance extérieure. Les éléments de détermination d’un prix sont rappelés dans le contrat-type tout en privilégiant la liberté contractuelle et la négociation entre le bailleur et le preneur.

Dispositions fiscales

La loi du pays portant diverses mesures fiscales incitant à la conclusion de baux ruraux instaure un dispositif fiscal avantageux (sous conditions) pour l’ensemble des impositions générées lors de la souscription d’un bail rural :

• pour le propriétaire (bailleur) : exonération des revenus locatifs (100 % les neuf premières années, puis 50 % les neuf suivantes), de la contribution foncière et des droits de mutation à titre gratuit ;
• pour le locataire (preneur) : exonération des revenus agricoles (100 % les 18 premières années pour les moins de 45 ans ; 100 % les neuf premières années, puis 50 % les neuf suivantes pour les personnes de 45 ans et plus), de l'impôt sur l'indemnité de sortie de bail, de la taxe hypothécaire et de la contribution de sécurité immobilière pour les baux de plus de 18 ans et réduction des droits d’enregistrement du bail au droit fixe de 7 000 FCFP.

Contacts

Quelques chiffres

• Bilan des baux ruraux au 31-12-2019